ГЛОБУС БАНК планирует увеличить ипотечный портфель на 25–30%

Сергей Мамедов, Председатель Правления ГЛОБУС БАНКА, рассказал о том, как третий год подряд стать ипотечным банком №1 в Украине

— Ипотечный рынок Украины уже восстановился после кризиса?

— Основной прирост кредитного портфеля физических лиц в банковской системе в 2018 году был достигнут за счет кредитов на потребительские цели — свыше 90%. Вклад автокредитов был на уровне 7%, а ипотека обеспечила всего 2% прироста. Ипотечный рынок еще не восстановился, но потенциал для роста ипотечного кредитования огромный. Мы фокусируемся на первичном рынке: в 2018-м заключили договоры с новыми застройщиками-партнерами, стали кредитовать новые площадки, интенсивно выходим в регионы.

— Почему вы поставили партнерские программы в центр вашей модели ипотечного кредитования?

— Работа с застройщиками позволяет большему количеству потенциальных клиентов купить жилье: процентные ставки по этим продуктам на порядок ниже, чем по классической ипотеке. У нас есть программа, где на первый год ставка 0,01% либо на три года — 6,9%. Данное направление наиболее безопасно для банка, поскольку мы проводим аккредитацию всех строительных площадок и застройщиков. Мы понимаем их финансовую модель, техническую документацию, следим за ходом строительства и являемся не просто банком-посредником, а реальным партнером застройщика, увеличивая его продажи.

— Какая сейчас доля жилья на первичном и вторичном рынках покупается в кредит?

— Доля жилья на первичном рынке, которое покупалось в кредит, в 2018 году выросла почти вдвое и достигла 7–8% от общих продаж застройщиков. У отдельных компаний показатель кредитных продаж уже превысил 10%. На вторичном рынке уровень ниже — 6,5%. Мы видим, что у населения появляется желание жить в новых домах, все больше людей хотят улучшить свои жилищные условия.

— Думали ли вы над тем, чтобы больше сфокусироваться на вторичном рынке?

— Выстраивая свои кредитные продукты, мы исходим из того, что при рыночной ставке в районе 23–25% ипотека является неподъемной для большинства клиентов. Именно парт­нерские программы делают кредиты намного дешевле, что расширяет круг клиентов при снижении рисков. И мы видим, что качество нашего портфеля остается высоким: у нас нет проблем с ипотечными кредитами, которые мы выдали.

— Началось ли возвращение в сегмент ипотеки банков с иностранным капиталом?

— На рынке ипотеки работают два десятка банков: большинство из них — на вторичном, на первичном — не больше шести-семи. Если через несколько лет банки с иностранным капиталом выйдут в данный сегмент, то для клиентов это будет только плюс, поскольку конкуренция создаст более интересные условия для покупателей жилья.

— Насколько заемщиками востребован максимальный срок кредитования — продолжительностью 20 лет?

— Если клиент не уверен в стабильности своих будущих доходов, он старается подстраховаться и растянуть кредит на максимально возможный период. При этом он в любой момент может досрочно погасить кредит без каких-либо штрафных санкций. Поэтому реальный срок жизни ипотеки у нас намного меньше — в среднем в нашем банке ипотечный кредит погашается за 2 года и 2 месяца.

— Как за год изменилась средняя сумма выданных вами кредитов?

— Средняя сумма кредита пока остается без изменений и колеблется в районе 500 тыс. грн. При этом нет перекоса между Киевом и регионами — и там, и там есть как элитное, так и бюджетное жилье. С элитным жильем мы почти не работаем. Если жилье намного дороже — от 1,5–2 млн грн, то автоматически увеличивается и наше требование относительно обязательного первоначального взноса — не менее 50%.

— Возможно ли снижение минимального первоначального взноса ниже 20%?

— Он может быть и ниже, но тогда ставка будет выше. Мы стараемся, чтобы все продукты были стандартными, на нестандартный продукт идет больше времени. Если человек скажет, что хочет внести всего 10%, он заплатит дополнительную комиссию за рассмотрение заявки. Вопрос минимального порога дискуссионный. С одной стороны, чем ниже взнос, тем больше клиентов могут взять кредит, но сразу же возникают вопросы о рисках и доходах такого клиента для обслуживания задолженности.

— Какая сейчас реальная эффективная процентная ставка по ипотечному кредитованию?

— Ожидаемая доходность банка по ипотечным кредитам составляет порядка 22–24% годовых. В нее входит прямая доходность, которую получает банк, кросс-продажи, а также компенсация от наших партнеров-застройщиков — скидки, которые они дают за объем. Реальная ставка для покупателя жилья на порядок меньше: кредит на первый год под 0% — это реальность. Через год ставка превращается в 22–24%, в зависимости от продукта. И это стимулирует людей погашать кредит досрочно. К сожалению, я не вижу оснований для снижения процентных ставок в 2019 году.

— Как выглядит портрет обычного вашего заемщика?

— Это менеджер среднего звена в возрасте 35–45 лет с заработком на уровне 11–15 тыс. грн. Он берет кредит на сумму 50–70% от стоимости жилья, как правило, для улучшения своих жилищных условий. За последний год зарплаты украинцев выросли на 20%, что расширяет базу наших потенциальных заемщиков. В прошлом году мы выдали 575 кредитов суммарно на 309 млн грн и аккредитовали свыше ста новых объектов строительства. К концу года банк сотрудничал уже с 35 строительными компаниями по всей стране, а наш ипотечный портфель вырос до 354 млн грн.

— Какие дополнительные факторы влияют на желание купить квартиру в кредит?

— Самое большое влияние оказывает валютный курс. Как только курс доллара резко идет вверх, люди сразу принимают решение поменять валюту и купить недвижимость. Как только гривна укрепляется, реализация жилья уменьшается. Ощущается также влияние сезонов деловой активности: осенью и весной жилья покупается больше, летом и зимой — меньше. Спрос падает в июне-июле и начинает восстанавливаться в августе. Также мы видим уменьшение спроса в период новогодних праздников.

— Ипотека — довольно стандартный продукт. Какие ноу-хау может придумать банк?

— Мы упрощаем принятие решений, начали работать с клиентами дистанционно — открыли на сайте банка карту, с помощью которой клиент может выбрать себе квартиру, посмотреть условия и подать заявку. Уже порядка 2% сделок получаем через интернет. Остальные — через застройщиков-партнеров. Партнеры включают нас в свою рекламу, потому что название банка в проекте — это дополнительная гарантия для потенциального покупателя.

— Как вы будете развивать ипотеку в текущем году?

— Мы разрабатываем новые программы с застройщиками и ведем переговоры по новым площадкам в регионах. Ипотечный портфель мы планируем увеличить на 25–30%. Также мы развиваем сотрудничество с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ), которое занялось финансовым лизингом. Еще в планах — продолжить сотрудничество с Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству. Мы также ожидаем активизации государственных программ поддержки ипотеки как на национальном, так и на региональном уровне.

Оригинал интервью читайте здесь