Сергій Мамедов, Голова Правління ГЛОБУС БАНКУ, розповів про те, як третій рік поспіль стати іпотечним банком №1 в Україні
- Іпотечний ринок України вже відновився після кризи?
- Основний приріст кредитного портфеля фізичних осіб в банківській системі в 2018 році було досягнуто за рахунок кредитів на споживчі цілі - понад 90%. Внесок автокредитів був на рівні 7%, а іпотека забезпечила всього 2% приросту. Іпотечний ринок ще не відновився, але потенціал для зростання іпотечного кредитування величезний. Ми фокусуємося на первинному ринку: в 2018-му уклали договори з новими забудовниками-партнерами, стали кредитувати нові майданчики, інтенсивно виходимо в регіони.
- Чому ви поставили партнерські програми в центр вашої моделі іпотечного кредитування?
- Робота з забудовниками дозволяє більшій кількості потенційних клієнтів купити житло: процентні ставки за цими продуктами на порядок нижчы, ніж за класичною іпотекою. У нас є програма, де на перший рік ставка 0,01% або на три роки - 6,9%. Даний напрямок найбезпечныший для банку, оскільки ми проводимо акредитацію всіх будівельних майданчиків і забудовників. Ми розуміємо їхню фінансову модель, технічну документацію, стежимо за ходом будівництва та є не просто банком-посередником, а реальним партнером забудовника, збільшуючи його продажі.
- Яка зараз частка житла на первинному і вторинному ринках купується в кредит?
- Частка житла на первинному ринку, яке купувалося в кредит, в 2018 році зросла майже вдвічі і досягла 7-8% від загальних продажів забудовників. У окремих компаній показник кредитних продажів уже перевищив 10%. На вторинному ринку рівень нижчий - 6,5%. Ми бачимо, що у населення з'являється бажання жити в нових будинках, все більше людей хочуть поліпшити свої житлові умови.
- Чи думали ви над тим, щоб більше сфокусуватися на вторинному ринку?
- Вибудовуючи свої кредитні продукти, ми виходимо з того, що при ринковій ставці в районі 23-25% іпотека є непідйомною для більшості клієнтів. Саме партнерські програми роблять кредити набагато дешевшими, що розширює коло клієнтів при зниженні ризиків. І ми бачимо, що якість нашого портфеля залишається високою: у нас немає проблем з іпотечними кредитами, які ми видали.
- Почалося чи повернення в сегмент іпотеки банків з іноземним капіталом?
- На ринку іпотеки працюють два десятки банків: більшість з них — на вторинному, на первинному - не більш ніж шість-сім. Якщо за кілька років банки з іноземним капіталом вийдуть в даний сегмент, то для клієнтів це буде тільки плюс, оскільки конкуренція створить цікавіші умови для покупців житла.
- Наскільки позичальниками затребуваний максимальний термін кредитування - тривалістю 20 років?
- Якщо клієнт не впевнений у стабільності своїх майбутніх доходів, він намагається підстрахуватися і розтягнути кредит на максимально можливий період. При цьому він у будь-який момент може достроково погасити кредит без будь-яких штрафних санкцій. Тому реальний термін життя іпотеки у нас набагато менший — в середньому в нашому банку іпотечний кредит погашається за 2 роки і 2 місяці.
- Як за рік змінилася середня сума виданих вами кредитів?
- Середня сума кредиту поки залишається без змін і коливається в районі 500 тис. грн. При цьому немає перекосу між Києвом і регіонами - і там, і там є як елітне, так і бюджетне житло. З елітним житлом ми майже не працюємо. Якщо житло набагато дорожче - від 1,5-2 млн. грн., то автоматично збільшується і наша вимога щодо обов'язкового початкового внеску - не менше 50%.
- Чи можливе зниження мінімального початкового внеску нижче 20%?
- Він може бути і нижчий, але тоді ставка буде вища. Ми намагаємося, щоб всі продукти були стандартними, на нестандартний продукт йде більше часу. Якщо людина скаже, що хоче внести всього 10%, він заплатить додаткову комісію за розгляд заявки. Питання мінімального порогу дискусійне. З одного боку, чим нижчий внесок, тим більше клієнтів можуть взяти кредит, але відразу ж виникають питання про ризики і доходи такого клієнта для обслуговування заборгованості.
- Яка зараз реальна ефективна процентна ставка по іпотечному кредитуванню?
- Очікувана прибутковість банку за іпотечними кредитами становить близько 22-24% річних. У неї входить пряма прибутковість, яку отримує банк, крос-продажі, а також компенсація від наших партнерів-забудовників - знижки, які вони дають за обсяг. Реальна ставка для покупця житла на порядок менша: кредит на перший рік під 0% - це реальність. За рік ставка перетворюється в 22-24%, залежно від продукту. І це стимулює людей погашати кредит достроково. На жаль, я не бачу підстав для зниження процентних ставок у 2019 році.
- Як виглядає портрет звичайного вашого позичальника?
- Це менеджер середньої ланки у віці 35-45 років із заробітком на рівні 11-15 тис. грн. Він бере кредит на суму 50-70% від вартості житла, як правило, для поліпшення своїх житлових умов. За останній рік зарплати українців виросли на 20%, що розширює базу наших потенційних позичальників. У минулому році ми видали 575 кредитів сумарно на 309 млн. грн. і акредитували понад сто нових об'єктів будівництва. До кінця року банк співпрацював вже з 35 будівельними компаніями по всій країні, а наш іпотечний портфель виріс до 354 млн грн.
- Які додаткові чинники впливають на бажання купити квартиру в кредит?
- Найбільший вплив має валютний курс. Щойно курс долара різко йде вгору, люди відразу приймають рішення поміняти валюту і купити нерухомість. Коли гривня зміцнюється, реалізація житла зменшується. Відчувається також вплив сезонів ділової активності: восени і навесні житла купується більше, влітку і взимку - менше. Попит падає в червні-липні і починає відновлюватися в серпні. Також ми бачимо зменшення попиту в період новорічних свят.
- Іпотека - досить стандартний продукт. Які ноу-хау може придумати банк?
- Ми спрощуємо ухвалення рішень, почали працювати з клієнтами дистанційно - відкрили на сайті банку карту, за допомогою якої клієнт може обрати собі квартиру, подивитися умови і подати заявку. Уже близько 2% угод отримуємо через інтернет. Решта - через забудовників-партнерів. Партнери включають нас у свою рекламу, тому що назва банку в проекті - це додаткова гарантія для потенційного покупця.
- Як ви будете розвивати іпотеку в поточному році?
- Ми розробляємо нові програми з забудовниками і ведемо переговори з новими майданчиками в регіонах. Іпотечний портфель ми плануємо збільшити на 25-30%. Також ми розвиваємо співпрацю з Державною іпотечною установою (ДІУ), яка зайнялася фінансовим лізингом. Ще в планах — продовжити співпрацю з Державним фондом сприяння молодіжному житловому будівництву. Ми також очікуємо активізації державних програм підтримки іпотеки як на національному, так і на регіональному рівні.
Оригінал інтерв'ю читайте тут
